2023/11/7 16:45:12
单位转用于买房dai款的借款利息什么时候计入房产原值
老师，我想请问一下，我单位年初dai款购买一处房产。按月支付dai款利息，房产9月份刚交付，我每个月的借款利息，是不是需要计入在建工程？什么时候转为固定资产？
购买的房产是现房吗？
计入成本的话是需要符合资本化条件的
一般是费用化
毛坯
毛坯房已经交付了
我们正在装修
那就是还不能使用，先计入在建工程
是资本化，不用费用化是嘛？
我们是十年期dai款
是看建造的期间
现在涉及到一个问题，我们是否需要交房产税的问题。房产税的计税原值，不能每期都增加吧
借款费用准则规定，借款费用要资本化，必须同时满足三个条件：
（1）资产支出已经发生
分析：应付工程款还未实际支出，不符合该条规定。
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建活动已经开始。
因为这不是自己建设的，属于购买的。如果自己建设的，很容易区分
购买时，开发商正在建设。交付后，是毛坯状态。
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
4.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
5.购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
交付使用，是指对方交付以后吗？
他交付时肯定是不能使用的
是交付使用的次月
按揭买房发生的利息支出，凡按照国家会计制度规定应该计入房产原价的，则计入原值计征房产税。
老师，你这些政策，我都了解过。现在不确定，我是不是用，第一点，这个月是否需要交房产税，因为已经取得发票了，但是还没有缴纳契税过户
如果可以确定全部的利息，在计算房产税的时候一次性计入
对方交付了，我就需要交房产税了？需要加上全部的借款利息，包括未来期间应该还的？
因为这个期间比较长，我不能保证后期不会提前还款
购置新建商品房中“自房屋交付使用”指的是《商品房买卖合同》约定的交房时间。房地产开发企业以《商品房买卖合同》约定的交房时间的次月为其土地使用税的纳税义务减少时间，然后计算城镇土地使用税。即从交房之次月起，纳税义务人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主，新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失。
这个先按照你们目前确定的利息计入
按照税务局的逻辑肯定是不会让少缴税款的
我现在是每个月都会计提利息
计入在建工程
那每个月都会增加房产原值？一直到10年以后？
不是每个月增加
计入在建工程的利息每个月都会增？
你们装修房子可以装修十年吗？
你们大概装修多久，最多也是几个月，撑死半年差不多了吧
是
你在看下老师给你发的资本化的条件
装修完以后也是每个月还款的利息就可以费用化了？
可以这么理解吗？老师
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。”
相当长一段时间一般是指一年以上
你们这个不符合资本化条件，计入费用里面就好了
啊，那我明白了，老师，我直接进入费用，正好原值就按购买金额入账就行呗
是的
你们dai款的利息还是正常费用化
房产税，我也按照交付次月交，按购买金额交。我现在就是没有契税呢。所以，交房产税计税依据只有购买价款。
后期过户时候，缴纳契税，是不是还需要增加原值
根据《上海市财政局 国家税务总局上海市税务局 上海市房屋管理局关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》（沪财发〔2020〕18号，自2021年1月28日起执行），上海市房产税的计算公式：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。新购住房单价是个人住房缴纳房产税的关键因素。即：新购住房的购买价格是缴纳房产税的关键因素。
个人住房房产税的计税基数不含税契税，与契税无关。以此类推，企业购买的房产税计税基数，亦不应该包含契税。而且，契税是购买房产时缴纳的税金，若将其再作为房产税计税基数，对纳税人而言，纳税负担过重，不符合国家目前给企业降税减负的愿望。
这个是有点争议的，不应该在税款的基础上在计算税款的
这个最好是和你们的主管税务机关确认下
明白，之前的房子我们的就加进去交了。
核实清楚需要不需要包含契税做计算依据
税务局还查这个房子的房产税的问题了
如果你们担心后期查的话，可以计入里面作为房产税的计算依据
他没提出疑问说多交了
可能是没有关注吧
好的，谢谢老师
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